Jak se chybuje u převodů nemovitostí?!

Specifikace nemovitostí

V praxi se lze setkat s převodními smlouvami, ve kterých se chybuje ve specifikaci nemovitostí, a to kupř. tak, že je zaměněn např. pozemek parc. č. 123 s pozemkem parc. č. st. 123, anebo tak, že je převeden např. rodinný dům na pozemku parc. č. st. 123, ovšem opomene se samostatně specifikovat i samotná stavební parcela, v důsledku čehož kupující vlastní dům, ale již ne parcelu pod domem. Napravovat takovou chybu až po vkladu do katastru nemovitostí může být zásadní problém. Pozor také na příslušenství převáděných nemovitostí a možné spory o to, co vlastně mělo a nemělo být převedeno spolu s hlavní stavbou.

Problematicky, nedostatečně či neplatně formulovaná ujednání

V laicky sepsaných smlouvách se často vyskytují ujednání, která jsou formulována tak, že jsou buď neplatná, anebo minimálně zakládají budoucí soudní spory. Taková ujednání se přitom vyskytují nejen v kupních, ale i v darovacích smlouvách, zejména pokud jde o vymezení věcných břemen (viz odkaz). Hledat řešení až po vzniku problému často znamená hledat již pozdě. U kupních smluv pak smluvní strany mj. často riskují tím, že podceňují různá právní prohlášení ohledně možných právních vad nemovitostí (dluhy, exekuce, nájmy, předkupní práva, zástavy apod.) a tím i možnosti např. odstoupení od převodní smlouvy.

Nedostatečné zajištění rizik při splacení kupní ceny

Při nedostatečném právním ošetření splatnosti kupní ceny riskuje prodávající ztrátu nemovitosti, aniž by získal kupní cenu a naopak kupující riskuje ztrátu kupní ceny, aniž by získal nemovitost. Jelikož jde často o vysoké hodnoty, je nutno tuto skutečnost rozhodně nepodceňovat. Využít lze kupř. úschovu kupní ceny.

Spoleh na to, že pokud projde smlouva katastrem, je vše v pořádku

Účastníci smluv si často mylně myslí, že pokud smlouva tzv. „projde" katastrem, je vše v pořádku. Platnost převodní smlouvy lze ale napadnout i poté, co projde katastrem (viz odkaz). Katastrální úřad totiž ze zákona nezkoumá zdaleka vše. Jeden příklad za všechny – kupuje-li např. nemovitost jen jeden z manželů bez souhlasu druhého, katastrální úřad smlouvu bez dalšího zapíše. Pokud ale smlouva je poté napadena z hlediska platnosti pro nesouhlas druhého z manželů, je problém na světě.

Zejména u hodnotnějších nemovitostí se nejen proto rozhodně nevyplácí riskovat s nějakými vzory převodních smluv nebo tím, že smlouvu zpracuje „levně" někdo, kdo za ni ze zákona neručí. Vždyť kdo by po letech chtěl zjistit, že není kupř. vlastníkem nemovitosti, o které si to léta myslel a případně do nemovitosti již i nemálo investoval?

www.darovacismlouvanemovitost.cz