Nájem bytu: Změny od roku 2014

Ohledně nájemní smlouvy na byt či dům přináší nový občanský zákoník (NOZ) od 1.1.2014 mimo jiné následující vybrané důležité změny a novinky:

• NOZ ruší povinnost pronajímatele při skončení nájmu zajistit nájemci bytovou náhradu
• pronajímatel podle NOZ nepotřebuje nově přivolení soudu k výpovědi z nájmu bytu
• soud se platností výpovědi z nájmu bude zabývat jen v případě, že nájemce podá návrh soudu na přezkoumání oprávněnosti výpovědi, a to do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla, když o tomto právu musí být výslovně poučen ve výpovědi
• na rozdíl od stávající právní úpravy se pravidla pro nájem bytu vztahují také na nájem domu, pokud slouží bytové potřebě nájemce
• přepracovány jsou nově důvody výpovědi z nájmu bytu, nicméně zůstává pravidlo, že výpověď je možná jen ze zákonem stanovených důvodů – přesto však kupř. novým zákonným důvodem je i „je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu", a tedy případy výpovědí vyjmenovaných zákonem nejsou nově zcela uzavřeným výčtem výpovědních důvodů
• výpovědi z nájmu bytu se u doby neurčité rozlišují na výpovědi s výpovědní lhůtou (tříměsíční a jen ze zákonem stanovených důvodů) a zcela nově dokonce i bez výpovědní lhůty – v případech porušení povinností nájemce zvlášť závažným způsobem (např. neplacení nájemného a nákladů za služby min. tři měsíce), kdy ovšem pronajímatel předtím musí nájemce písemně vyzvat k odstranění závadného chování či protiprávního stavu
• výpovědní doba je tři měsíce, výpovědní důvod je nutno uvést ve výpovědi a nájemce musí být poučen o právu navrhnout do dvou měsíců přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem
• obsah nájemní smlouvy se nemůže odchýlit od zákona v neprospěch nájemce
• zakázána jsou také ujednání ukládající nájemci povinnosti, které jsou vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřené
• v neprospěch nájemce se výslovně zakazuje sjednání smluvní pokuty – pokuta a poplatek z prodlení jsou řešeny v tomto případě výlučně zákonným způsobem

Nájem bytu se přitom zásadně podle NOZ bude řídit i u smluv, které byly uzavřeny do 1. 1. 2014. Oproti dřívější úpravě dochází ke zlepšení pozice pronajímatelů, ovšem při současné dostatečné ochraně práv nájemce.

Více informací k tématu naleznete na webu www.advokat-zlinsko.cz  v sekci "Nový občanský zákoník", anebo na FB stránkách

JUDr. Petr Hradil